중개업무 공제사업 / 공제사고 예방방법

개업공인중개사 여러분들이 중개행위를 함에 있어 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 하는 사고를 예방하고자 최근 급격히 증가하는 중개 사고에 대한 예방법을 게재하오니 중개행위 시 참고하시기 바랍니다.

1. 중개대상물 확인ㆍ설명

- 계약서 및 중개대상물 확인ㆍ설명서는 당사자가 성의를 가지고 준수해야 할 계약상 신의성실의 의무를 정해 둠으로써 문제가 발생하였을 때 유효한 해결책을 주고 또한 손해배상청구 소송의 경우 증거자료가 되기 때문에 반드시 필요하다.
- 중개대상물에 관하여 확인ㆍ설명을 성실히 하고 설명서를 작성할 때는 법률을 위반하지 않는 내용이라면 사소한 사항이라도 구체적으로 기재하고 다툼의 여지가 있는 사항은 거래당사자의 합의로 향후 개업공인중개사의 책임을 최소화 한다.
- 계약은 거래당사자와 개업공인중개사가 함께 모여 체결해야 하며 계약 체결이 종료되면 거래당사자 쌍방 모두 계약서와 중개대상물 확인ㆍ설명서, 공제증서를 함께 교부한다.

2. 등기사항전부증명서 확인

- 중개의뢰인으로부터 중개의뢰를 받으면 등기사항전부증명서를 부동산중개사무소에서 직접 열람 및 발급하여 권리관계 등을 확인하여 설명한다.
- 전문사기범은 사전에 등기사항전부증명서를 위조하여 중개의뢰를 하므로 부동산중개사무소에서 직접 열람 및 발급하여 중개 사고를 방지한다.
- 중도금 및 잔금 시에 등기사항전부증명서 확인을 게을리 하여 중개의뢰인에게 손해가 발생하였다면 민사상 개업공인중개사에게 상당한 책임이 발생한다.

3. 전문사기범의 사기에 대한 예방법

- 전문사기범들은 주민등록증, 인감증명서, 등기권리증, 위임장, 등기사항전부증명서 등의 각종 서류를 정교하게 위조하여 진정한 권리자를 사칭하므로 중개계약 시 위 서류만 가지고 소유자를 확인하였다고 안심할 것이 아니라 초면이거나 친분 있는 관계라 하더라도 진정한 권리자 진위유무를 반드시 관련 발급기관에 조회하여 직접 확인함이 필요하다.
- 진정한 권리자가 아님을 알게 되면 지체 없이 인근 경찰서 등에 신고(고소ㆍ고발)하고 일정금액(계약금 등)이 지급되었다면 해당 금융권에 즉시 신고(지급정지 및 신원확보 요청)하여 사고의 확대방지에 최선을 다한다.

4. 소속공인중개사(중개보조원)의 중개행위

- 공인중개사법 제15조 제2항에 의하여 소속공인중개사 또는 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 간주하므로 부동산중개사무소의 대표자는 소속공인중개개사 및 중개보조원의 관리를 철저히 하고 등록된 인장은 본인이 직접 관리하도록 한다.
- 부동산중개사무소의 대표자는 소속공인중개사 또는 중개보조원의 사용자 지위에 있으므로 중개사고 발생 시 민사상 개업공인중개사에게 상당한 책임이 발생한다.

5. 대리인 위임여부 확인 철저

- 중개목적물의 소유자 확인을 철저히 체크해야 하며 소유자 여부는 주민등록증에 의한 확인은 물론 등기권리증에 의한 확인도 하여야 한다, 또한 소유자가 아닌 대리인과 계약할 경우 소유자의 인감증명서가 첨부된 위임장을 필히 요청하고 위임인의 진정한 위임여부를 확인한 후 계약하도록 한다.
- 전문사기범들은 사전에 가짜 소유자와 공모하여 소유주 행세를 하도록 하므로 전화번호만으로 확인을 다하였다고 안심할 것이 아니라 직접 중개목적물의 소재지에 방문하여 확인ㆍ조사한다.

6. 각종 세제에 대한 설명

- 취득시 부담할 조세의 종류 및 세율에 관련하여(예, 취득세, 농어촌특별세, 지방교육세 등) 정확하게 확인ㆍ설명할 의무가 있다.
- 개업공인중개사가 양도소득세의 납부기준 및 납부금액 등에 관한 확인ㆍ설명 의무는 없으나 잘못 설명 시 개업공인중개사에게 상당한 책임이 발생하므로 개략적으로 설명하고 관련 전문인 및 관련기관에 문의하도록 안내하여 중개사고가 발생하지 않도록 한다.

7. 공법에 대한 설명

- 각종 허가(건축허가, 토지거래허가 등)가 필요로 하는 중개대상물의 중개시에는 사전에 전문사설기관에 문의를 하면 전례를 기준으로 설명하여 허가 유무를 알려주고 있으나 실제 불허가 처분으로 인하여 중개의뢰인이 손해가 발생하면 개업공인중개사는 손해배상 책임에서 자유롭지 않으므로 허가를 필요로 하는 대상물의 경우에는 해당 허가 기관에 사전에 직접 문의하여 손해발생을 방지한다.

8. 근저당권 설정 시 주의사항

- 등기사항전부증명서의 포괄근저당 및 근저당이 설정된 경우 통상 소유자가 일부변제 하였다고 주장한다면 해당기관에 직접 확인함은 물론 거래당사자와 개업공인중개사가 직접 해당 금융기관을 방문하여 채무확인에 대한 입증서류를 받거나 감액등기를 하도록 하여야 추후 포괄근저당 및 근저당설정으로 인한 사고를 예방할 수 있다.

9. 대리인과 계약 시 주의사항

- 중개계약 시 개업공인중개사는 소유자를 대리하여 대리인이 중개대상물을 의뢰할 경우 위임장과 인감증명서를 요구하고 소유자의 부모나 자식은 물론 배우자가 소유자를 대신하여 나오는 경우에도 위임장과 인감증명서 이외에 등기권리증을 요구하여 확인하고 소유자에게 직접 위임여부 및 재산권 행사에 관한 위임사실을 확인하여야 한다.
- 위 사실을 이행하지 않는다면 부부간에 위임사실을 인정하지 아니하거나, 이혼을 하는 등의 사기행위로 거래상대방에게 손해를 끼치게 되므로 결국 개업공인중개사의 과실 책임으로 민사상 손해배상 책임이 발생한다.

10. 손해배상청구 소송 시 대처법

- 개업공인중개사는 가능한 각종 공부를 철저히 확인 점검하고 현장 확인을 하여 사고 발생이 우려되는 물건에 대하여는 중개 알선을 하지 않도록 한다.
- 중개의뢰인이 중개계약으로 인하여 개업공인중개사를 상대로 손해배상청구 소송을 제기하게 되면 상대방의 주장에 대하여 유리한 답변을 법원에 제출하고 적극적으로 출석하여 본인의 무과실을 입증하고 가사 과실이 있다면 본인의 과실을 최소화(중개의뢰인의 과실을 주장)하도록 적극적으로 주장하도록 한다.

 

※ 중개 사고는 중개업 경력과 관계없이 사소한 부주의로 발생하는 경우가 대부분이나 최근의 사례는 전문적인 사기범들의 계획적인 사기로 발생하는 경우가 있으므로 항시 중개계약에 임하여는 중개의뢰인의 입장에서 세심한 주의 기울여 개업공인중개사의 신뢰가 지속되도록 당부합니다.